名古屋を中心とした愛知県内のマンション管理トラブルなら マンション管理士佐野総合事務所にお任せください

マンショントラブルは私にお任せ下さい!電話番号052-852-3511

  • 管理組合チェックシート
  • マンション管理士の仕事
  • 事例紹介
  • 料金案内
  • お問い合わせ

事例紹介

マンション管理に関するトラブル事例と解決方法をご紹介します。

マンションを販売した事業主が倒産。事業主の系列の管理会社で大丈夫ですか?

倒産した影響が系列の管理会社にどの程度あるのかで対応も変わってくると思いますが、管理会社に特段の影響がなく、対応に不満もないのであれば無理に変える必要はないでしょう。 管理会社の変更は今や決して珍しい事ではありませんが、手順を色々と踏まなければなりませんし、解約に手間取る事もありえます。変更する場合は管理組合として周到な準備が必要不可欠です。

管理会社を変更したいのですが、契約書の内容が障害になっています。

まずは現状の契約内容や業務の実施状況、管理委託費等の妥当性をチェックします。 契約内容によっては法定解除も考えられますし、手順が違ってきます。同時に役員以外の所有者への管理会社変更の理由や経緯をしっかり説明して意見の集約を図ります。 あとは臨時総会で変更を決議するという流れになります。管理会社を変えるには一定のステップがあります。役員だけで進めるのが難しい場合は専門家を活用しましょう

修繕工事の提案は積極的ですが、適切な価格で発注されているか疑問です。

修繕工事の中でも大規模修繕を依頼する場合、多額の費用がかかります。 その場合は管理会社に一任するのではなく、競争入札を基本にすべきでしょう。最初から1社に絞るのではなく、管理会社、ゼネコン専門工事業者など複数の会社に声をかけ、 価格や経験、技術力などをよく比較して選ぶべきです。

賃借人にも使用細則を守らせたいのですが、どうしたらよいですか?

使用細則は管理規約より軽いものと扱われがちですが、根拠が管理規約で定められており、その中身は千差万別です。賃借人にも守らせたい場合、 そのように制定や改定を行う必要がありますが、総会の決議が必要になってきます。決議は出席組合員の議決権の過半数で採決する普通決議で行いますが、 これは使用細則全般を通した考え方で、ペットの飼育を扱うなど意見が分かれそうな内容の場合は、普通決議よりも条件が厳しい特別多数決決議事項で扱う場合がいい場合もあります。

管理組合で加入すべき損害保険には、どのようなものがありますか?

管理組合で加入する保険とは共用部分についてかける保険で、「火災保険」「地震保険」などがあります。火災保険が共用部分の被害に備えるものだとすると、 共用部分が原因になって他人に損害を与えた場合に備える「施設所有者賠償責任保険」があります。 また管理組合を通じて区分所有者がまとまって加入するのに便利な保険として「個人賠償責任保険」などもあります。

総会の議事録などは誰が保管するのでしょうか?また、閲覧を求められた場合にはどうしたらよいのでしょうか?

総会の議事録をはじめ、管理組合の運営に関する書類、建物の構造や設備に関する設計図書などの保管は管理組合が行うべきです。 専用の書類保管スペースを設け、理事が鍵を引き継ぐ形が望ましいと言えるでしょう。閲覧を求められた時には、その理由を明確にし、基本的には応じるべきです。

賃借人が退去し住戸を使用していないので、管理費を納めないという組合員がいます。どう対応したらよいでしょうか?

住戸を使用しなくても、マンション管理組合はマンションの管理業務を行うに当たって必要となる管理費を区分所有者から徴収することができます。 納めないという組合員に対しては催促をし、それでも払わない場合は内容証明郵便、支払督促、少額訴訟と法的手段を行使するとよいでしょう。

管理費・修繕積立金等を滞納している人には、どんな方法で督促するのでしょうか?

一つには「内容証明郵便」で催促する事が挙げられます。実際に請求していることを公に証明する法的根拠のある文書ですので、滞納者に心理的プレッシャーをかけることが出来ます。 それでも効果がなければ少額訴訟(債権額60万円まで)で訴えるという事も可能です。少額訴訟は1回の出廷で結果が出ますので通常の訴訟に比べて手間や費用がかかりません。

管理費を滞納した住戸が競売されることになりました。未納分の管理費を受け取ることができるでしょうか?

結論からすると、前の持ち主(滞納者)が滞納した管理費などは次に取得した取得者が引き継ぐことになっていますので、 競売後、取得者に管理費を請求すれば受け取ることは可能です。そもそも取得者は取得する際に管理費が滞納されている物件ということを知って購入しているはずです。 もしその説明をする責任のある者が説明を怠ったためにトラブルになった場合は、その者に損害賠償等の請求も可能です。

修繕積立金の運用をもっと利回りのよいものにできないかと考えていますが…

修繕積立金の運用方法を変更したいということは管理組合員の共同の利益に関する大変重要な問題です。このような重大な事項に関しては総会の過半数の決議を経て、決定することが重要です。 修繕積立金の運用方法を決める際に最重要となるのは元本が保証されているかどうかです。 ハイリスクハイリターンではいくら利回りが良くても困るので、目先の利率にとらわれずに確実な商品を選ぶべきでしょう。